加油站资产评估

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  加油站是很常见的一种特殊性物业,主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括:非货币性资产(土地使用权和特许经营许可证)、固定资产(房屋和加油站设施设备)。也可大致分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。

  加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》,这时我们应该评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种:收益还原法和成本法。

  加油站为收益性的物业,其整体资产评定估计自然用收益法来评估最科学。其年收益测算能够使用以下两种方法:

  1、从加油站的历史营收情况推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益;

  2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。

  评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的非货币性资产价值及机器设备的价值,余下作为加油站房地产价值。即:

  加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权非货币性资产价值-加油站配套机器设备价值。

  无形资产不具备独立的经济实体状态,依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源,脱离特定主体则其经济效益也没办法实现。非货币性资产的收益是一种超额收益。因为非货币性资产必须依附于有形资产才能创造收益,正常的情况下单独界定非货币性资产的收益是十分艰难的。在非货币性资产评估中常采用分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

  收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35%。

  加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等,可采用重置成本法评估其价值。

  加油站土地价值可以采用土地取得价值,或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。

  在深圳市,市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定:按市场地价计收地价的加油、加气站,位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收,加油加气混合站按1500万元/个计收,根据位置不同,位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计,出让年限为20年。

  加油站房产价值可采用重置成本法,重置成本采用政府颁布的标准。公式:房产价值=房产重置价×成新率。

  一、项目概况:估价对象位于××市××区,北靠××路,南临××路,西距盐田检查站约1分种车程,距盐田港约5分钟车程,且随着汽车消费的不断升温,往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大,地理位置优越。

  根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证书(油零售证书第×××号)确认,深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质,经营范围:汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。

  估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。

  目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物,地面安装9台加油机,设36支加油枪,加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架,临盐横路开口宽约400米,整个加油站地坪全为混凝土,面积约1500平方米。地下安装8个油罐,每个油罐储存容量为5万公升,总容量为40万公升,加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油,品种较为齐全,现每天加油量约为5.5万公升左右。

  ××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。

  根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人;宗地号:××××××;土地用途:加油站用地;房屋用途:加油站;土地使用年限:20年(2002-11-25至2022-11-24)。建购价款¥1,428,660.46元。

  四、评估原则:合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。

  (一)收益还原法:是运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益,折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

  ××加油站于2003年1月底开始经营,具有较完整的财务报表,根据其财务报表,2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表:

  通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解,并与评估标的作比较分析,类似加油站开业的第一季度,都会出现亏损现象,开业半年后营业收入才能逐渐稳定,并逐步上升。而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知,××加油站于2003年1月开始经营,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今,该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损,虽然试业期间营业收入较不稳定,但第二月便产生了盈利,并呈稳步上升的趋势。

  通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析,至2003年8月各项财务指标趋于稳定,我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等(详见下表)。通过我们对周边类似加油站的调查了解,此方法测算的结果基本上附合实际情况。

  则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。

  采用无形资产评定估计里的“三分说”理论,即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一,为方便计算,这里特许经营权价值分成比例取35%,则P=V×35%=16,955,068×35%=5,934,274元。

  1、土地价值评估:因委估物业位于深圳市××区××路,土地面积1996.5平方米,属三级地段,按照深圳市有关加油站市场地价的规定,委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。

  在其它地区城市,国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定,可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。

  2、建筑物价值评估:委估物业建筑面积527.41平方米,采用重置成本法评估建筑价值。重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据,考虑一定的投资利息与利润综合取定,成新率采用平均年限法,残值率为0,则:建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。

  通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后,根据市场调研及评估人员的经验,分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值,两种评估方法计算的结果较相近,取其算术平均值作为最后结果。

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